지난 10 년 동안 미국 경제는 가파른 롤러 코스터를 타고 있습니다. 닷컴 버스트는 전 세계에 심각한 영향을 미치는 훨씬 더 큰 비율 중 하나 인 또 다른 거품에 의해 소멸되었습니다. 2007 년 부동산 거품 버스트와 그 효과는 금융 부문의 거의 붕괴를 일으켰습니다. 상업용 부동산 부문은 대출이 기한이 지났을 때 아직 노출되지 않았으며 은행은이를 갱신하지 않을 것입니다.
돈은 빡빡하고 대출 기관은 신중합니다. 어제의 현실은 상업적 자금 조달과 관련하여 오늘날의 환상입니다. 자금 조달이 필요한 투자자들에게는 성공적인 마감을 찾고있는 투자자에게는 다음과 같은 두 가지 주요 지침이 있습니다. 실행 가능한 프로젝트는 투자자 자격의 실행 가능성과 결합되었습니다.
실행 가능한 프로젝트
스스로에게 묻는 첫 번째 질문은 대출 기관이 프로젝트 자금을 조달하는 위험이 얼마나됩니까? 대출 기관은 지역 경제와 그러한 프로젝트의 필요성을 연구함으로써 위험을 평가합니다. 그들은 또한 더 나쁜 사례 시나리오, 즉 당신의 재산을 압류 해야하는 경우 무엇을 할 것인지 고려합니다. 그들은 프로젝트가 아무리 큰지에 관계없이 항상 기본값의 가능성을 평가합니다. 원시 땅에 대한 대출은 개선되지 않으면 소득을 창출 할 수 없기 때문에 오늘날의 금융 분야에서 환상입니다. 대출 기관이 개선되지 않은 토지를 압류해야한다면 판매하기가 매우 어려울 것입니다. 새로운 건축은 프로젝트를 재정하기 위해 불가능하지는 않지만 또 다른 어려운 일입니다. 이미 고민 된 비어있는 속성이있는 지역에서는 대출 기관의 수치가 아무리 큰 모습을 보이더라도 대출 기관이 위험을 감수하지 않을 것입니다. 그들은 예측이 … 단순히 예측, 반드시 작동하지 않는 계획이라는 것을 알고 있습니다.
대출 기관이 귀하의 프로젝트에 대한 대출을 기꺼이받을 위험이 얼마나 많은지 LTV (대출 가치) 또는 LTC (대출 비용)에 의해 결정됩니다. 100%, 95%또는 높은 비율에 대한 제출은 단순히 관련된 모든 당사자에게 시간 낭비입니다. 예외가 거의없는 높은 비율은 존재하지 않습니다. 그리고 프로젝트가 예외가 될 가능성이 높을 가능성이 높습니다. 그러면 현실적인 것은 무엇입니까? 회생미납대출 거래에서 70% (최상의 시나리오 75%) 이하, 비 순응 거래에서 50% ~ 60%, 지난 몇 년간의 평가의 가치는 없습니다. 보험업자는 종종 3 ~ 4 개월 이내에 압류 해야하는 경우를 대비하여 현재 평가 된 가치를 훨씬 낮은 수준으로 줄입니다.
가장 중요한 또 다른 요소는 DSCR입니다. DSCR은 제안 된 부채를 충당하는 부동산의 능력을 보여주는 계산입니다. 대출 기관은 각 달러의 부채마다 순 운영 소득이 최소 $ 1.25가 있음을보고 싶어합니다. 많은 대출 기관은 오히려 최소 $ 1.35 이상을 보게 될 것입니다. 제안 된 부채를 계산할 때 다른 현실이 방정식으로 가져와야합니다. 어떤 이자율로 대출을 고려할 수 있습니다. 너무 자주 투자자는 광고에서 볼 수있는 가장 낮은 수치에서 비율을 계산합니다. 따라서 잠재적 인 DSCR을 5% 속도로 계산하고 그 수치는 1.25로 간신히 가능하다면 폐쇄가 없을 가능성이 높습니다.
공석 수준이 면밀히 조사되고 금융 과정에서 매우 중요한 역할을합니다. 오랜 기간 동안 공석이 높으면 영업 소득이 낮아지고, 가치가 낮으며, DSCR이 낮아지고, 승인의 확률이 낮습니다. 많은 투자자들은 임차인이나 부동산 관리자에게 의존하여 임차인을 확보하지만 공석 수준이 오랫동안 높은 경우 부동산 소유자가 적극적으로 참여하는 것이 좋습니다. 재활 사업이 필요한 고민 빈 자산을 구매하는 것은 순응 접근법이 현실적이지 않기 때문에 재정에 더욱 어렵습니다. 그 시점에서, 행운의 경우 개인 돈은 하드 머니가 낮은 LTC 비율 (60%이하)과 견고한 출구 전략에 가장 잘 맞을 가능성이 높습니다.
프로젝트가 예비 테스트를 통과하여 조건부 LOI 수준 (의도) 수준으로 만드는 경우 최근 또는 먼 과거의 평가 된 가치가 오늘날 대출 기관에 거의 의미가 없음을 알고 있습니다. 가치가 떨어졌고 상업 부문에서 아직 가장 낮은 수준에 도달하지 못했습니다. 대출 기관은 새로운 MAI 평가를 요청할 것이며 승인 된 출처에서 보고서를 주문할 것이며, 투자자는 선불 비용을 지불해야한다고보고합니다. 경우에 따라 대출 기관은 평판이 좋은 회사의 타당성 보고서를 요청합니다.
실행 가능한 투자자
실행 가능한 프로젝트는 자격이없는 투자자에게 기회가 손실 된 것을 나타냅니다. 자격은 고객 차용자의 신용 및 재무 강도에 따라 고려됩니다. 투자 한 액체 기금과 특정 거래를 위해 할당 된 준비금은 중요한 역할을합니다. 대출 기관은 위험을 평가할 때 투자자가 충분한 자본을 기여하고 있다고 확신해야합니다.